Снижение ставок по ипотеке: возможности и вызовы

В последнее время в обществе активно обсуждаются перспективы уменьшения ставок по ипотеке. Это не удивительно, ведь, согласно прогнозам Центрального банка Российской Федерации, к 2027 году ключевая ставка должна снизиться до 7,5–8,5% по сравнению с нынешними 21%.

В этой связи между строительным и финансовым блоками правительства обсуждается схема, которая позволит заемщикам воспользоваться государственной поддержкой в период высоких ставок. Первые, самые значительные платежи по процентам будут осуществляться по сниженной ставке, а через два года заемщики смогут перейти на рыночную ставку, как будто ничего и не происходило.

Таким образом, чиновники надеются одновременно решить две важные задачи: поддержать падающие продажи в строительной отрасли и повысить рождаемость, которая в настоящее время находится на крайне низком уровне.

Однако, прежде чем идея получит окончательное одобрение, необходимо учесть множество вопросов.

Например, не воспримет ли Федеральная налоговая служба полученную заемщиками выгоду как доход и не потребует ли уплаты НДФЛ? Ведь в таком случае речь идёт о миллионах рублей.

Также возникает вопрос: если по истечении двух лет ребёнок не родится, а окажется, что заемщик был бесплодным всё это время, можно ли будет рассматривать его как кредитного мошенника?

То же самое касается пар, которые будут использовать противозачаточные средства, и правоохранительные органы смогут это доказать. Или же если пара просто проболтается, что не собиралась рожать ребёнка, а просто хотела сэкономить на платежах.

Будет ли засчитан как результативный случай, если пара прибегает к ЭКО, но по истечении двух лет всё ещё будет проходить очередной цикл процедуры, формально ещё не забеременев?

Также возникает вопрос о том, считается ли усыновлённый ребёнок или ребёнок, взятый под опеку, как новый?

А если ребёнок родится мёртвым или погибнет вскоре после рождения, дадут ли дополнительное время, чтобы родить нового?

В целом, вопросов к новой идее очень много, но общий посыл понятен: государство всё ещё хочет повысить рождаемость, а строители всё ещё хотят не останавливать стройки.

На выполнение обоих этих желаний в бюджете есть деньги, но как их освоить так, чтобы это не стало предметом для многочисленных махинаций?

Приоритеты поддержки строительной отрасли

Поддержка строительной отрасли является одной из приоритетных задач российских властей. Это связано с тем, что она является системообразующей, то есть от неё зависят не только строители, но и производители стройматериалов, товаров для дома, мебели, отделочных материалов и многие другие.

Если начнётся кризис в строительстве, за ним последуют тысячи предприятий по всей стране, в которых работают миллионы людей.

В прошлом году основной удар по индустрии жилья нанёс Центробанк, последовательно добиваясь отмены льготных ипотечных ставок и повышая ключевую ставку.

Если в начале года на ипотеку приходилось до 85–90% покупок квартир, то к декабрю эта цифра опустилась ниже 50%, а ипотека стала доступна лишь узкому кругу покупателей. Коммерческие ставки по жилищным кредитам стали откровенно заградительными.

В результате, например, в Санкт-Петербурге в 2024 году было сдано на миллион квадратных метров жилья меньше, чем годом ранее.

При этом вторая проблема — резкий рост себестоимости, который, как и всю инфляцию в стране, объясняют превышением спроса над предложением.

В некоторых сданных в прошлом году домах квартиры с начала продаж подорожали на 30%, а то и вдвое. При этом строители не могут снижать цены из-за особенностей утверждённой властями схемы финансирования — эскроу-счетов. Банки, обслуживающие эти счета, не могут согласовать снижение цен и выручки, потому что это нарушит утверждённую схему финансирования.

Получается замкнутый круг. Именно поэтому, чтобы не останавливать стройплощадки и не замораживать девелоперские проекты, власти пытаются стимулировать отрасль.

Поэтому «зачатие в кредит» — это не про рождаемость, а про бюджетные деньги строителям?

Строители понимают, что им крайне необходим доступ к бюджетным средствам.

Если не будет льготных ипотечных программ, не будет и продаж жилья, что приведёт к сокращению объёмов строительства.

Это может иметь серьёзные последствия, поскольку строительная отрасль во многом напоминает «пирамиду» — текущее строительство осуществляется за счёт финансирования будущих квадратных метров.

Если приток средств резко сократится, могут остановиться не только перспективные стройки, но и текущие, а это может привести к банкротству.

Таким образом, «зачатие в кредит» в данном контексте означает не повышение рождаемости, а получение строителями бюджетных средств.

Все подробности с разъяснениями, таблицами и комментариями мы публикуем в нашем с Вами канале:

МНЕНИЕ

Подпишитесь, и вместе мы переживём все трудности!