Какую фразу надо указать в договоре купли — продажи квартиры на вторичке, чтобы сделка была безопасной

В последнее время покупатели квартир на вторичном рынке недвижимости столкнулись с реальным риском остаться без денег и квартиры.

Причём, абсолютно добросовестные покупатели!

Которые отдают, зачастую, последние свои деньги и, даже, беря ипотеку за жильё, которое, в результате, так их собственностью и не станет.

И это страшно, обидно и досадно.

И, конечно, в первую очередь несправедливо.

Но, что поделать — такова жизнь.

Все прекрасно знают, в результате чего в последнее время квартиры стали возвращать их старым владельцам — продавцам.

А денег добросовестным покупателям никто не возвращает. Потому что они — у мошенников. А найти этих мошенников и, тем более, деньги не представляется никакой возможности.

Не будем сейчас приводить примеры всех этих «схем», но скажем одно — эти схемы разрастаются и ширятся как на дрожжах.

«Продажа под влиянием мошенников», банкротство, наследники и «квартиры проданные без согласия дражайшей половины» — вот только малая толика этих подводных камней, которые могут сделать так, что твоя купленная квартира так твоей и не станет.

А потом и кровью заработанные и бережливо скопленные (правда изрядно погрызенные инфляцией) деньги уходят «третьим лицам», которых невозможно найти.

Да и искать их никто не будет.

Что только не придумывали и специалисты по недвижимости, и юристы, и риэлторы, да и сами «продвинутые покупатели», чтобы подстраховаться.

И под видео заставляли продавца читать договор купли — продажи, и справки приносить, что под воздействием не находился и, говорят, даже анализы мочи и крови требовали, чтобы подтвердить, что в «трезом уме и здравой памяти»…

И какие только пункты в договоре купли — продажи не придумывали и не прописывали.

Ничего не помогает!

По одной простой причине:

Сам договор купли — продажи признаётся недействительным!

Целиком недействительным!

А, значит, и все пункты в нём и все приложенные справки — тоже не действительны.

И не принимаются во внимание.

И с ними со всеми можно сходить в одно известное место!

Поэтому, ни анализы мочи, ни запись на видео клятв продавцов, что они не находятся под воздействием мошенников, в этом случает не помогут.

Потому что отменяется сам договор купли — продажи. Целиком.

А всего — то надо сделать…

А всего — то надо сделать всего одну вещь.

Нужно, чтобы квартиру или иную недвижимость — дом, дачу, коттедж, возвращали продавцу только после того, как он вернет деньги, которые неизвестно куда дел.

Целиком и полностью. Плюс проценты за промежуток времени с момента передачи покупателем до момента полного возврата.

С процентами, хотя бы, по размеру официальной инфляции. Хотя бы.

Тогда всё будет справедливо.

Продавец должен знать, что квартиру он не вернёт, пока не вернёт деньги!

Ведь если продавец получил деньги и потом куда — то их дел, то причём тут добросовестный покупатель, который, по — факту, сейчас за всё расплачивается?

Кроме того, есть еще один вопрос…

Сейчас по покупаемой квартире нужно проверить всё!

Получается, чтобы купить квартиру, теперь надо иметь кроме желания и денег ещё и высшее юридическое образование и доступ во все базы данных. Почему в нашей стране на рынке недвижимости стал возможен такой вот цирк с конями?

Если покупатель проверяет ВСЕ, то зачем нужен государственный орган регистрации?

Что это за контора без полномочий, без ответственности?

Законность сделки должно проверять государство!

Кто, как и когда сделал так, что купить квартиру стало лотереей?

Напрашиваются вопросы. У нас есть Росреестр, нотариусы, риэлторы, которые создали себе теплые рабочие места и имеют большие возможности получать с нас деньги, при том при всём никто из них не несёт никакой ответственности в юридическом сопровождении сделки!

Почему это происходит именно сейчас?

Да потому что, как модно сейчас говорить, — время такое. Непростое.

Кроме того, как думается, не обошлось и без застройщиков, которым ох, как надо, продать свои некачественные построенные квадратные метры по баснословной цене.

Первичка сейчас уже почти в два раза превысила стоимость вторички.

Такого разрыва не было никогда!

Но, люди, которые боятся потерять свои последние деньги (а они очень немалые) и так и остаться без жилья, вынуждены идти вместо вторички на поклон к застройщикам. Которые какие хотят цены такие и ставят.

И что самое главное, все разговоры о том, что добросовестные покупатели недвижимости будут защищены — так и остались разговорами.

И ничего в этом плане никуда не подвинулось.

Ни — че — го!

Видимо, есть другие более важные дела.

Например, разработка ГОСТа на шаурму…

Об этом мы писали в нашем с Вами канале:

МНЕНИЕ В МАКСЕ

Напомним ещё раз…

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с рядом рисков, включая юридические, технические и рыночные.

Среди них — возможность столкнуться с мошенничеством.

Рассмотрим основные опасности и распространённые схемы обмана, а также способы защиты.

Юридические риски

• Скрытые наследники или лица, имеющие право проживания в квартире. Если после сделки объявятся наследники, чьи права были ущемлены, суд может признать сделку недействительной.
• Нарушение прав несовершеннолетних. Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, продавец обязан выделить детям доли в другом жилье. Отсутствие разрешения органов опеки на сделку может привести к её оспариванию.
• Банкротство продавца. Если продавец обанкротится в течение трёх лет после сделки, финансовый управляющий вправе оспорить её в рамках процедуры банкротства, и квартиру могут вернуть в конкурсную массу.
• Обременения (ипотека, арест, сервитут). Наличие скрытых обременений может привести к юридическим проблемам для покупателя.
• Недействительность доверенности. Если квартира продаётся по доверенности, важно проверить её подлинность, срок действия и полномочия доверенного лица. Поддельная доверенность или превышение полномочий могут привести к оспариванию сделки.

Технические риски

• Изношенность инженерных коммуникаций (отопления, канализации, электроснабжения).
• Незаконная перепланировка, особенно затрагивающая несущие стены, что опасно для конструкции здания.
• Проблемы с состоянием дома: усадка фундамента, трещины на фасадах, протекающая кровля, дефекты водосточной системы.
• Скрытые дефекты, которые не заметны при первичном осмотре (плесень, трещины в стенах, неисправности электропроводки).

Рыночные риски

• Выбор недостаточно ликвидного объекта (например, квартира в старом доме с изношенными коммуникациями или на первом этаже с видом на котельную).
• Переплата за объект из-за незнания рынка или скрытых платежей (налоги, комиссии, услуги).

Распространённые схемы мошенничества

1. Продажа несуществующей квартиры. Мошенники предоставляют фальшивые фотографии и документы (свидетельства о праве собственности, технические паспорта, справки из БТИ). В объявлении часто указывают заниженную цену и фразы вроде «срочная продажа», «без просмотров». После получения аванса (например, 10 000 рублей) мошенники исчезают.
2. Обман пожилых людей. Злоумышленники звонят пенсионерам, представляясь сотрудниками госорганов, и убеждают их срочно продать квартиру, чтобы «спасти сбережения от опасности». Пожилой человек продаёт жильё, а деньги переводит на «безопасный счёт» мошенников. Позже он может оспорить сделку через суд, что создаст риски для покупателя.
3. Занижение стоимости в договоре купли-продажи. Продавец просит указать в договоре не всю стоимость недвижимости, чтобы снизить налог. Если сделку признают недействительной, покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что была уплачена большая сумма, будет сложно.
4. Продажа квартиры двум и более покупателям. Между подписанием договора и регистрацией права собственности может пройти время, за которое мошенники успеют заключить ещё несколько сделок. Чтобы избежать этого, рекомендуется производить расчёты через аккредитив или сервисы электронной регистрации, указав в договоре, что продавец получит деньги только после перерегистрации права собственности.
5. Продажа по поддельной доверенности. Третье лицо продаёт недвижимость по поддельной доверенности от имени собственника. После такой продажи настоящий собственник оспаривает сделку.
6. Недееспособность собственника. Мошенники заключают договор купли-продажи с человеком, который не может здраво оценивать свои действия (пенсионер, человек с ментальной инвалидностью, алкогольной или наркотической зависимостью), а потом перепродают объект. Родственники или опекуны первого владельца могут потребовать аннулировать сделку.

Как защититься от мошенничества

• Тщательно проверяйте документы. Изучите паспорт продавца, документ-основание права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.), выписку из ЕГРН (проверьте количество собственников, наличие обременений, данные о несовершеннолетних).
• Проверяйте историю квартиры. Узнайте, как часто менялись собственники за последние годы. Частая смена владельцев — повод насторожиться.
• Запрашивайте справки. Попросите у продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, капремонту, а также справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (если есть сомнения в его дееспособности).
• Проверяйте продавца на предмет судебных разбирательств и банкротства. Используйте сайт ФССП, Федеральный реестр сведений о банкротстве или картотеку арбитражных дел.
• Осматривайте квартиру. Проведите несколько осмотров в разное время суток, проверьте состояние коммуникаций, пригласите независимого эксперта для технической экспертизы.
• Используйте безопасные способы расчёта. Расплачивайтесь через аккредитив, банковскую ячейку или специальный сервис. Это позволит передать деньги после подписания договора, но продавец не получит их до регистрации перехода права собственности.
• Внимательно изучайте договор купли-продажи. Убедитесь, что в нём чётко прописаны все условия: данные о квартире, стоимость, сроки оплаты, состояние квартиры, сроки выписки прежних жильцов, штрафные санкции за невыполнение условий и т. д..
• Рассмотрите возможность психолого-психиатрической экспертизы продавца. Её может назначить нотариус в порядке обеспечения доказательств. Обследование должно быть проведено в день совершения сделки.

Даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя полностью исключить риски. Рекомендуется привлекать к сделке квалифицированных юристов и агентов недвижимости, которые помогут минимизировать возможные проблемы.

Хотя и они ни за что не отвечают.

Покупатель всегда рискует и отвечает за потерянные деньги и квартиру сам….

Мы следим за развитием событий в нашем новом канале в Максе.

Там всё только свежее, интересное и с юмором!

Подпишитесь, пожалуйста на наш с Вами канал в Макс и вместе мы всё переживём!

КАНАЛ МНЕНИЕ В МАКС